发改委印发《2019年新型城镇化建设重点bet36官网

投资要点:

事件:国家发改委于2019年4月8日公示《2019年新型城镇化建设重点bet36》。对比2018年重点任务,此次bet36体育官网化建设重点任务在总目标、具体任务和实行力度方面均有妈妈布书不同。

城镇化目标设定变化,实际较2018年有所增加。2019重点任务在开篇新增加了一个章节,重点阐述了城镇化建设的总体要求,并给出了具体量化目标,即“推动1亿非户籍人口在城市落户目标取得决定性进展”、“实现常住人口和户籍人口城镇化率提高1个百分点以上”。2018年重点任务的量化目标是实现进城落户1300万人,相当于城镇化率目标为59.23%,较2017年底增加0.71个百分点。我们认为2019年城镇化率的目标较2018年有所增加。

加大城镇化推进力度,分层放松落户制度。2019年重点任务在人口落户实施措施、租赁住房落户方面有所改变。首先,城镇就业的农业转移人口落户方面2019年的措施按照城市常住人口数量级划分逐步取消落户限制,取消落户限制的范围进一步加大。其次,2019年超大特大城市落户积分政策向社保缴纳年限和居住年限分数倾斜,我们认为此项政策调整在一定程度上放松了超大特大城市落户的难度,鼓励长期工作和居住人群落户。第三,重点任务明确提出允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户,而2018年此项的措辞仅为“探索”。我们认为此措辞修改的意义在于进一步推进“租售同权”,给与租赁住房的常住人口更加宽松的落户政策。

聚焦都市圈发展,分类引导城市产业布局。2019年重点任务中关于区域发展新增加了京津冀和长三角,而不仅仅是粤港澳大湾区。对比2018年,2019年重点任务对不同城市提出更加细致化的定位,延续因城施策和因地制宜的调控思路。对应城市定位差异化,城市产业布局在2019年重点任务中也出现了差异化的定位。2019年重点任务中提出引导城市政府科学确定产业定位和城际经济合作模式,避免同质化竞争。

灵活土地供给。此次重点任务明确提出“在符合土地用途管制前提下,允许都市圈内城乡建设用地增减挂钩节余指标跨地区调剂”。我们认为以上提法本质上是对“人地钱挂钩”配套政策的进一步深化,提升了都市圈内不同城市发展过程中土地供应的灵活程度,有利于潜力城市获得更好的土地供应指标、灵活调配商品房供应。

健全城市投融资机制,对社会资本更加开放,支持住房租赁证券化。此次重点任务提出在以“稳”为主、平衡好风险和稳增长的关系下,允许商业贷款和保险资金等长短期资金支持城镇发展“鼓励社会资本参与都市圈建设与运营”,对社会资本参与都市圈建设采取了较为开放的姿态。此外,文件增加了对特色小镇和住房租赁证券化的融资支持。

投资建议:我们认为2019年重点任务在城镇化发展上主要强调了“高质量”和因地制宜的调控及发展策略,实施措施方面体现了合作共赢的思路。我们认为未来城市发展将更加分化,优质的资本和企业可以获得更多参与城镇化发展的机会。布局优质区域和具备成功城镇化开发经验的开发商或将在2019年的城镇化发展趋势下在销售、土地和资金资源方面更具竞争优势。相关标的包括A股:万科A、保利地产、新城控股、中南建设、华夏幸福;港股:中国恒大、融创中国、龙湖集团、旭辉控股集团、融信中国、禹洲地产。

风险提示:城镇化推进过程存在较多不确定性因素,包括人口流动、购买力等。

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事件:国家发改委公示《2019年新型城镇化建设重点任务》

点评:

国家发改委于2019年4月8日公示了《2019年新型城镇化建设重点任务》(简称“重点任务”),文中围绕农业转移人口市民化、优化城镇化布局形态、推动城市高质量发展、加快推进城乡融合发展进行了任务部署并给与了组织实施指导。与《2018年推进新型城镇化建设重点任务》相比,此次重点任务在总目标、具体任务和实行力度方面均有所不同。

1. 总目标:城镇化目标设定变化,实际较2018年有所增加

相比2018年重点任务,2019重点任务在开篇新增加了一个章节,重点阐述了城镇化建设的总体要求,并给出了具体量化目标,即“推动1亿非户籍人口在城市落户目标取得决定性进展”、“实现常住人口和户籍人口城镇化率提高1个百分点以上”。

2018年重点任务也有类似的量化目标,具体在第一章节“一、加快农业转移人口市民化”第一条“(一)全面放宽城市落户条件”第一句“继续落实1亿非户籍人口在城市落户方案”和最后一句“落实地方政府主体责任,2018年实现进城落户1300万人”。

根据国家统计局统计,2018年城镇常住人口83137万人,较2017年增加1790万人,占总人口比重(常住人口城镇化率)为59.58%,比2017末提高1.06个百分点,超额完成当年目标。如果按照原先制定的目标,即2018年城镇常住人口增长1300万人,那么2018年城镇化人口目标转化成城镇化率目标为59.23%,较2017年底增加0.71个百分点。

对比2018年城镇化的量化目标上来看,1)推动1亿非户籍人口在城市落户的要求在2019年更加严格,措辞上修改为“取得决定性进展”。我们认为措辞的修改体现了坚定继续推动城镇化的意志。2)2019年当年城镇化目标的量化制定由绝对数值改为相对数值,由具体人数变为城镇化率的1个百分点以上的提高。在假设总人口保持增长的前提下,2019年目标实际较2018年的目标略有上升。

2. 具体措施

相比2018年重点任务,2019年重点任务在部分类似任务上对具体实施要求和方案进行了调整。我们将部分重点调整进行了梳理,具体情况如下。

2.1 加大城镇化推进力度,分层放松落户制度

2018年和2019年重点任务的第一条均与城市人口落户有关,2018年为“(一)全面放宽城市落户条件”,2019年为“(一)积极推动已在城镇就业的农业转移人口落户”。2019年重点任务在人口落户实施措施、租赁住房落户方面有所改变。首先,2018年就城镇就业的农业转移人口落户措施方面,使用的是对社保年限的要求实行差异化区分。2019年具体实施措施则是按照城市常住人口划分逐步取消落户限制,取消落户限制的范围进一步加大。其次,2019年超大特大城市落户政策方面加大了增加落户规模和精简积分项目,并且要求社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。我们认为此项政策调整在一定程度上放松了超大特大城市落户的难度,鼓励部分超大特大城市长期工作和居住人群落户。第三,租赁房方面明确提出允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户,而2018年此项的措辞仅为“探索”。我们认为此措辞修改的意义在于进一步推进“租售同权”,给与租赁住房的常住人口更加宽松的落户政策。

 

 

 

在农业转移人口市民化方面,中央将继续安排财政奖励资金支持落户较多地区,并在基建投资安排向城镇化落户数量较多的城镇倾斜,以支持城镇化的推进。较2018年,2019年政策加强了城市人口统计工作,就城镇化量化方面做出了更加细致的要求。

 

 

 

2.2 聚焦都市圈发展,分类引导城市产业布局

2018年重点任务中对城市区域建设的相关条例在章节“二、提高城市群建设质量”,2019年重点任务在“三、优化城镇化布局形态”中。对比2018年,2019年重点任务在城市区域建设方面在发展聚焦点、发展方式和与社会资本合作方面发生了重要变化:

区域发展聚焦都市圈:2019年重点任务提及加快京津冀协同发展、长江三角洲区域一体化发展、粤港澳大湾区建设。较2018年,区域发展新增加了京津冀和长三角,区域发展更加趋于三地齐头并进。此外,此次重点任务强调了对“成渝城市群发展”的规划和跟踪评估机制,将其定位为重要的增长极。从措辞上来看,我们认为成渝城市群的发展定位较2018年有所提升。

以中心城引领城市群发展,城市发展定位分层:从发展模式上来看,2019年重点任务提出“探索建立中心城市牵头的都市圈发展协调推进机制”。不同能级的城市在发展策略上,重点任务提出了不同的要求:超大特大城市要合理疏解非核心功能,都市圈内和潜力中小城市要提高产业支撑能力和促进人口就地就近城镇化;收缩性中小城市要瘦身强体。对比2018年,2019年重点任务对不同城市提出更加细致化的定位,延续因城施策和因地制宜的调控思路。

都市圈内土地增减供应灵活调剂:2019年重点任务新提出“在安排各地区城镇新增建设用地规模时,进一步增加上年度农业转移人口落户数量的权重”,“在符合土地用途管制前提下,允许都市圈内城乡建设用地增减挂钩节余指标跨地区调剂。”我们认为以上提法本质上是对“人地钱挂钩”配套政策的进一步深化,提升了都市圈内土地供应的灵活度,这将有利于潜力城市获得更好的土地供应指标、灵活调配商品房供应,长期有利于实现人口和土地发展相互协同

分类引导城市产业布局:对应城市定位差异化,城市产业布局在2019年重点任务中较2018年也出现了差异化的定位。2019年重点任务中提出引导城市政府科学确定产业定位和城际经济合作模式,避免同质化竞争,强调大中小城市各自产业发展实行差异化定位。

对社会资本持以开放姿态:2019年重点任务继续提出特色小镇方面的发展,其中明显变化在于此次增加了为特色产业发展及设施建设提供融资支持。区域发展方面,较2018年有明显变化的是此次重点任务“鼓励社会资本参与都市圈建设与运营”,对社会资本参与都市圈建设采取了开放的姿态。我们认为,此次重点任务中对社会资本的开放态度将利好已经积累了成功区域开发经验的开发商在区域发展过程中获取优质的区域开发资源,相关开发商包括华夏幸福、中国金茂等。

 

 

 

2.3 健全城市投融资机制

“(十四)健全城市投融资机制”是本次重点任务中新增的一项。在之前提出发展城镇化和区域发展方向和方法的政策指导意见基础之上,第十四条提出了支持城镇化和区域发展的金融方面的支持。我们认为,总体来看政策以“稳”为主的旋律保持不变,在平衡好风险和稳增长的关系下,允许商业贷款和保险资金等长短期资金支持城镇发展。我们认为第十四条对各方面长短期资金均采取了较为积极和开放的态度,包括中央财政资金、地方资金、社会和民间资本。

此外,重点任务明确提出支持住房租赁相关信托基金产品,支持盘活存量优质资产以补充地方财力。我们认为后续住房租赁金融产品的推出值得期待,涉及长租公寓产品的房地产企业有望后续盘活资产。

 

 

 

3. 执行力度

与2018年重点任务不同,2019年重点任务的行文结构出现明显变化。首页增加总体要求明确目标,分段布置任务结尾点名负责任务实行的各个部委,最后新增加组织实施章节给具体实施提供指引。从文章的行文结构的变化来看,我们认为2019年对任务的完成的要求较以往有所提高,强调以强化部际协调、压实地方责任、深化宣传引导(发挥示范带动效应,推广城市高质量发展、特色小镇健康发展等先进做法)的方式推进重点任务的完成。我们认为此次2019年重点任务在执行力度要求上较以往提出了更高要求。

 

 

 

4.总结

总结:综上所述,我们认为2019年重点任务较2018年有几大重要变化1)提高了城镇化目标并放宽了中小城市的落户政策,与此同时逐步推荐租购并举,增加租房人的落户权益;2)强调都市圈发展,以中心城带动都市圈,超大城市、潜力中小城市和收缩中小城市分层发展,城市产业导入也呈现分化指导;3)以稳为前提下,加大了支持城镇化发展的资金支持,并对社会和民间资本采取了更加开放的态度,我们认为这会使得的城镇化建设更加市场化;4)执行任务划分更加细致,执行力度加强。

投资建议:我们认为2019年重点任务在城镇化发展上主要强调了“高质量”和因地制宜的调控及发展策略,实施措施方面体现了合作共赢的思路。这意味着,未来城市更加分化,优质的资本和企业可以获得更多参与城镇化发展的机会。我们认为布局优质区域和具备成功城镇化开发经验的开发商或将在2019年的城镇化发展趋势下在销售、土地资源和资金资源方面更加具备竞争优势。相关标的包括,A股:万科A、保利地产、新城控股、中南建设、华夏幸福;港股:中国恒大、融创中国、龙湖集团、旭辉控股集团、融信中国、禹洲地产。

风险提示:城镇化推进过程存在较多不确定性因素,包括人口流动、购买力等。

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